我区保障房建设调研情况
信息来源: 日期:2018-12-19 09:51 浏览次数: 字号:【

一、现状分析

(一)全区近年来保障房建设情况

1、最近三年保障房建设情况统计

2016年至2018年,我区共建成紫杨佳园、佳营南路一期两个保障房项目,总建筑面积87万平米,共提供保障房10628套。

2、未来三年保障房建设体量预测

根据已经开工建设项目和目前基本确定的建设计划,2018年至2021年,我区将建设观门口、杨庄北等保障房项目3个,总建筑面积79.8万平方米,可提供保障6669套。

(二)建设管理现状

近年来,我区保障房建设主要采取政府主导的供给模式,房源主要用于危旧房改造地块的群众安置。由于近年来保障房建设力度的不断加大,加之危旧房改造和城建实施单位从市保障房片区和外区选购了一大批房源,群众的选择日趋丰富。在保障房建设过程中,各建设单位根据区委、区政府的要求,不断加大投入,保障房建设品质不断提升,配套逐步健全,保障房项目的品质和物业管理水平不断提升,全区保障房建设管理工作取得了显著成绩。

二、存在问题

1、信息系统建设滞后,基础研究不扎实。

要更好地推进保障房建设,就必须准确掌握保障房供给和需求信息,并在此基础上实事求是地制订好建设规划。由于保障房供求信息方面的基础工作未能引起足够重视,全区保障房供求信息管理尚显薄弱。

一是缺乏科学实用的保障房供求信息管理平台。在供给信息方面,我区目前仍主要采取由相关职能部门对相关单位在手房源定期汇总的方式,信息统计既不准确,也不及时。在需求信息方面,对经济适用房主要依靠街道和社区不定期统计的方式,没有建立统一的数据平台,且与民政、房产、公安、银行等部门和机构之间没有实现数据共享,尚未实现在平时工作中的即时认定;在需求方面,主要采取在征收项目启动后,由实施单位组织人员进场调查,提出安置需求。无论是需求信息还是供给信息,都没有一套信息管理系统进行管理。二是信息的动态管理机制尚未建立。无论是需求信息还是供给信息,都始终处在动态变化之中,要准确了解需求,科学规划保障房建设,就必须要有实时准确的数据作为支撑。而当前我区保障房供求信息主要是由相关部门不定期粗略统计,数据更新周期过长,无法及时获取实时准确数据。三是对信息的分析研究不够深入。对保障房供求信息的研究是制订保障房建设计划的最重要依据,而目前我区这方面的研究开展得很少,研究尚显粗浅。正是由于我们缺乏一个保障房需求信息管理平台,没有建立动态更新机制,缺少对供求信息的分析研究,导致我们对需求的现状了解不清、未来走势把握不准,直接影响到危旧房改造和城市环境的提升。

2、规划统筹力度欠缺,供给与需求存在脱节现象。

保障房建设必须充分考虑社会、经济发展状况,充分了解住房困难家庭的实际需求,结合城市更新带来的房屋征收和拆迁安置需求,实事求是地编制好建设规划。由于缺乏供求信息的系统收集、动态更新和深入分析机制,我区的保障房建设也出现了一些问题。

一是供给数量、供给结构与群众需求存在脱节。保障房房源供给数量、某种类型、某些套型和某些价位的房源阶段性供不应求或供过于求的现象时有发生。二是房屋选址、配套与群众需求存在脱节。一方面存在保障房规划选址相对较偏的情况,规划布局有待改善;另一方面也存在配套设施未能同步建设或建设相对滞后,导致商业、交通、医疗和教育等公共服务资源不足,给群众生活、就业带来不便,部分群众在保障房建成后迟迟不能或不愿入住。三是居民结构、层次与社会管理存在脱节。近年来,我区保障房多采取划定一定区域集中建设的方式进行,从表面看,这种建设方式便于操作实施,但相对集中的建设方式一定程度上也导致中低收入人群居住空间向着边缘化发展,加剧了中低收入群体的空间聚集,强化了不同社会阶层在空间上的分化,容易造成保障房片区居住环境和社会治安等方面问题的恶化,乃至引发社会问题。

3、工程建管仍有欠缺,建设品质有待提高。

一是工程质量有待进一步提高。一段时间以来,全国各地的保障房建设屡屡曝出质量问题,带来了极坏的社会影响。从南京市和秦淮区的情况来看,保障房结构安全是受控的,但部分保障房项目受到工期及资金的限制,相对的质量通病仍然不同程度地存在,如渗水、粉刷层脱落、小区路面沉降等等,保障房维修率普遍高于商品房。究其原因主要有以下几点:一是少数建设单位认识不到位,认为保障房只是为保障对象提供基本的居住条件而已、品质无需太高的传统观念仍有市场;二是部分保障房建设单位对设计、施工、监理等环节要求不高、管理不到位;三是部分工程建设人员水平不高,管理手段落后;四是政府部门对保障房建设质量的监管不严;五是少数项目迫于交付时间的压力,建设单位压缩工期,导致出现质量隐患。

二是建设品质尚需进一步提升。近年来,各建设单位根据区委、区政府的要求,着力提升品质,逐步树立保障房产品新形象,部分保障房项目在房屋外立面、内在质量、小区绿化、停车设施等方面加大投入,建设品质显著提升。但由于建设单位资金平衡压力较大,导致建设单位不得不尽可能压低成本、谨慎投入,部分保障房项目在项目形象、环境品质、小区内部配套等方面与商品房项目相比尚有一定差距。

三是房屋设计有待优化。在我区保障房建设中,不同程度地存在对群众需求缺乏深入了解、在建设方案制订时主观臆断的现象,出现了部分房屋得房率低、套型设计不合理、部分设施不实用等现象,导致部分房屋不受群众欢迎。此外,由于我市对保障房单套面积大于90平方米的套型比例进行严格限制,大户型配比在保障房项目中普遍很低;同时,由于用地紧张,近年来的保障房项目中,小高层和高层建筑不断增多,这部分房屋的得房率较多层建筑低,导致部分经济条件较好、原有住房面积较大的被征收群众的安置需求难以满足。

四是功能配套有待完善。部分保障房项目仅立足于满足基本的居住需求,项目本身对居民日常生活所需的商业网点、停车需求、休闲健身、精神文化等方面的配套考虑不够,居民感觉生活不够便利,一些稍高层次的需求得不到满足。

五是资金难题有待破解。对于经济适用房而言,其销售价格受到严格限定且一旦确定不可改变,而随着经济社会的发展,建设成本日益提高,销售收入无法平衡建设投入;其销售价格必需在同等商品房销售价格的基础上进行15%左右的下浮,而对建设地块征收补偿的标准在不断攀升,加之工程建设成本的日益提高,建设单位的资金平衡压力同样很大。如何建立科学机制、破解保障房建设中资金平衡的难题已经摆到了我们面前。与此同时,由于征收成本和建设成本不断提高,其销售价格势必然水涨船高,由此也会出现部分房源由于销售价格不为安置群众接受,导致短期内去化率不高,建设单位难以迅速回笼资金,从而影响到保障房建设进程。

4、长效管理机制缺乏,物业管理尚需加强。

从保障房小区的居住人群看,目前建成的保障房小区居民多为低收入群体,居民素质偏低、支付能力偏弱、经济条件偏差,对物业管理认知度不高,居民中不乏小商小贩等人群,毁绿种菜、破墙开店、私搭乱建等现象层出不穷,小区物业管理难度很大。

从物业管理单位经营的角度看,由于政府所确定的物业管理费标准较低、保障房小区物业管理费收缴率普遍偏低等原因,保障房小区的物业管理单位收入很低;同时,物业管理单位又是劳动密集型企业,用工量较大,随着近年来社保基数和最低工资标准的不断提高,物业管理单位用工成本不断攀升,使得多数物业管理单位经营非常困难甚至难以为继。

正是由于管理难度大、经营成本高、经营收益低,致使多数保障房小区物业管理力度欠缺,小区环境不佳,与商品房小区形成较大反差,少数保障房小区甚至出现环境不断恶化、物业管理费收缴率不断降低的恶性循环。如何建立保障房小区建成后的长效管理机制,提高群众入住后的舒适度和满意度,真正把好事办好,需要尽快纳入议事日程。

三、机遇挑战

1、机遇

十八大以来,经济结构转型升级、推进新型城镇化已经上升为重要的国家发展战略,棚户区改造和保障房建设也被摆到前所未有的高度,国家已经并将继续出台一系列政策举措,在扶持政策、项目审批和资金支持等方面对保障房建设予以支持,保障房建设工作正面临难得的发展机遇。

2、挑战

在面临机遇的同时,保障房建设工作也将迎来一系列挑战。一是随着城市改造更新的不断推进,可用于保障房建设的土地愈加紧张;二是我区绝大多数保障房项目用地都来自危旧房改造征收地块,而我区危旧房地块多处于老城区,地块内及地块周边限制因素多,建设条件受到严格限制,绝大部分项目无法实现资金平衡,由于今后用地性质和规划条件的调整越来越难,危旧房改造项目推进也会越来越难,导致产权调换房建设受到极大限制;三是随着依法治国方略的不断推进,对项目征收和工程建设等方面要求势必越来越高,这一方面会推高保障房建设成本,另一方面也会加长保障房建设周期。

四、对策建议

要进一步做好我区保障房建设管理工作,就需要在今后的工作中,按照政府主导、政策支持、群众参与、市场化运作的原则,加强组织领导,加大工作力度,建立高效有序的推进机制,正视存在的问题,抓住机遇,直面挑战,推动我区保障房建设管理再上新台阶。具体建议如下:

1、加大政策扶持力度,认真落实各类保障措施。

一是保证保障房建设用地。要积极向市有关部门争取各类保障房的用地指标,确保土地供应。二是建立审批绿色通道在积极建设区内对保障房建设项目从立项直至建成交付一条龙的行政审批绿色通道的同时,积极向市有关部门争取支持,对保障房建设项目的审批实行特事特办,提高审批效率,加快保障房建设速度。三是落实各类政策优惠和税费减免措施。在相关规费和税费等方面加大减免力度,降低保障房建设成本,让建设单位把有限的资金用到提升保障房建设品质上去。四是合理核定保障房销售价格。要充分考虑建设单位征收成本和建设成本不断攀升的实际,结合市场行情,合理确定保障房销售价格,避免由于销售价格核定过低导致建设单位资金平衡压力过大、长期处于入不敷出甚至难以为继的境地,对后续保障房建设产生影响。五是加大对建设单位和保障对象的补贴力度。通过为建设单位提供利息补贴或为建设单位争取无息贷款等方式降低建设成本,缓解建设单位资金压力,让建设单位更好地完成保障房建设任务。六是对套型面积限制放宽。允许90平方米以上套型的占比适当提高,以满足部分经济条件好、原有房屋面积大的被征收群众对安置房源的改善型需求。七是放宽保障房房源的销售限制。允许部保障房房源面向全市进行销售,以帮助建设单位加速资金回笼,推进保障房滚动建设。

2、加强信息系统建设,为科学规划提供有力支撑。

要尽快在区级层面建立和完善保障房供求信息系统,通过信息化手段提高管理水平。一是尽快建立全区保障对象的资格审查机制。建立由房产部门牵头,街道、社区、民政、人社、公安、工商和税务等部门共同参与的保障对象多部门联合审查机制,在对全区家庭和个人住房情况进行摸底的基础上,准确确定保障对象,及时纳入系统管理。二是尽快建立保障对象的动态管理机制。要根据情况变化,即时更新系统信息:对应列入保障对象而未列入的,及时纳入系统。三是加强保障需求管理。在审查保障对象资格时,要注意将群众对保障房区位、配套、房型等方面的需求进行登记,录入系统。四是尽快建立房源的动态管理机制。对于各类保障房建设项目,在项目确定实施时,就将可供房源及时录入系统作为待选房源;对于已经被选定的房源,在系统内及时更新其状态,避免被重复选取。五是充分运用系统加强分析研判。要充分利用信息系统的强大数据支撑能力,对全区保障房供求信息进行对比分析,总结保障房建设管理的成败得失,指导今后的保障房建设;同时,要善于从数据分析中总结发现我区保障房建设的发展趋势,对全区保障房建设进行科学规划。

3、提高统筹规划水平,努力满足群众各类需求。

政府担负着促进社会全面发展、维护社会安定和谐的重要职责,是保障房建设管理的主体,要根据社会、经济发展情况和保障房供需状况科学规划保障房建设工作。一要科学规划保障房建设总量和结构。要按照以人为本、适度超前的原则,充分运用信息化系统,加强调查研究,注重科学性、前瞻性,准确把握保障房供求关系、群众需求和发展趋势,科学制定保障房建设计划,既要把握好建设总量,防止过剩或不足;也要把握好不同类型保障房的比例,防止出现结构性供求关系失衡。二要科学规划保障房选址布局。既不能过多强调在城市中心位置建设保障房,导致群众生活成本过高;也不能将保障房建设在过于偏远区域,导致群众出行不便。在配套方面,一方面要尽可能在商业、交通、教育、医疗等公共配套比较完善的区域建设保障房;另一方面对于选址相对偏远的保障房项目,要加强项目周边公共配套设施的规划和建设,为居民提供更好的就业、交通、教育和医疗保障,提高其自我发展能力。

4、有效对接群众需求,不断提高建设品质。

一要建立保障房建设标准体系,规范建设行为。要立足全区实际,借鉴其他地区乃至发达国家保障房建设的成功经验,遵循经济性与合理性并重的原则,建立与我区经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应、与保障对象需求相契合的保障房规划、设计标准,并在发展中不断完善,以规范和指导我区保障房建设。

二要提高住宅设计和施工的现代化水平,提高保障房性价比。要按照经济合理、面积适当、质量优良、住得舒适的原则,在房屋设计、施工工艺及主材选择等重点环节上做文章,在保证质量的前提下,尽可能选择经济合理的施工方案和材料设备,最终实现布局更加合理、功能更加完善、环境更加优美的目标。要重点加强保障房户型研究,总结推广优秀设计户型。

三要加大政府监管力度,确保建设质量。一是政府层面要抽调精干力量,设立专门的保障房建设管理机构。要充实工作人员,保障办公经费,加强专业培训,充分调动监管机构的积极性和创造性,创新管理方式、方法,加强对全区保障房建设质量的监管。二是要认真落实国家有关住房建设强制性标准,严格执行基本建设程序,坚持规范化操作、标准化建设、精细化管理,实行建设质量终身负责制,把保障房工程建设成为放心工程、满意工程。三是要进一步提高保障房建设准入门槛,严肃处理无资质开发、违反规划和合同欺诈等行为

四要引导建设单位创新工作模式,提高管理水平。一是要引导建设单位不断提高工程管理人员素质,创新管理手段。要加强工程管理人员的培训,促使工程管理人员加强专业知识的学习与更新。要有效地吸取传统施工管理的成功经验,借助现代化的信息技术和数字化技术,构筑施工管理自动化系统。二是要引导建设单位提高管理水平。建设单位在保障房建设过程中必须引入项目全过程管理,逐步形成一个完整的节点链条式管理模式,从项目前期论证、规划设计、产品定位、施工管理、销售及后期索赔、遗留问题处理等全过程实施节点管理,每个重要阶段均用管理制度、制衡和奖惩机制进行规范、引导。三是引导建设单位提高保障房小区配套水平。要通过各种政策支持和专项经费补贴,调动建设单位提高保障房项目内部配套水平的积极性,促使建设单位不仅仅满足于提供只具备基本居住功能的产品,而且要在保障房建设中完善内部配套设施,强化社区功能,以丰富的社区活动为载体,促进居民之间的融洽和交流,缩小居民间的社会距离,营造安定和谐的居住环境。

5、探索完善长效机制,提高物业管理水平。

一是政府要加大对保障房物业管理企业的扶持力度。物价部门要按照保障房小区物业管理实际,结合市场行情动态调整物业费收取标准,保证物业管理企业的正当权益;同时政府要考虑安排专项经费,对保障房物业管理企业给予适当补贴,提升其服务居民的能力,帮助政府将民生工程真正做成民心工程。二是基层政府部门要设法提升保障房小区居民的自治水平。保障房项目所在街道、社区要创新工作方法,帮助保障房小区居民开展形式多样的居民自治工作,通过居民自治,在一定程度上降低小区物业管理难度。三是物业管理企业要提升自身的经营水平和管理能力。物业管理企业要立足于提升管理水平,降低经营成本,提升服务居民的能力,逐步增强居民对物业管理工作的认可度,逐渐形成居民与物业管理企业的良性互动,提升物业管理费的收缴率;同时,物业管理企业要丰富服务手段,立足小区实际,逐步开展形式多样的有偿增值服务,拓宽收入渠道,开源节流并举,提升自身经营发展能力。

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