新街口金融商务区高质量发展调研报告
信息来源: 日期:2018-12-18 09:59 浏览次数: 字号:【

新街口是南京近代城市建设和商业发展的起点,是南京市具有深厚城市历史、文化和经济底蕴的都市核心。通过近百年的发展,新街口地区成为南京、乃至江苏的城市名片和形象展示窗口,因其在国内罕见的经济体量,被誉为中华第一商圈。当前,对照市、区对标找差、创新实干的工作部署,结合南京作为东部地区重要中心城市、长三角城市群的特大城市和现代化国际性人文绿都的定位,落实建设强富美高新南京的新要求,在全面分析自身现状的基础上,不断放大新街口资源禀赋和特色优势,加速释放发展潜力,实现新街口高质量发展成为今后一段时间的工作重点。

一、新街口商圈概况

南京新街口金融商务区板块东至龙蟠中路,西至外秦淮河,南至内秦淮河中支,北至中山东路、汉中路,面积约5平方公里。核心区东起洪武路两侧,西至莫愁路东侧,南起淮海路两侧、石鼓路北侧,北至中山东路、汉中路南侧,核心商业区面积0.37平方公里。截至2017年底,新街口金融商务区板块区域总税收52.32亿元,社会消费品零售总额497亿元,板块内招商楼宇88幢,亿元楼宇9幢,总部企业数12家,商务商贸面积310万平方米,核心区内集中了商贸商务、金融保险、管理资讯、教育培训等众多服务功能的企业法人2600余家,从业人员近10万人,日均客流达到30万人次,节假日客流达到50万至80万人次。

2015——2017年新街口各项指标统计

指标

2015

2016

2017

年平均增长率

新街口核心区

新街口板块

新街口核心区

新街口板块

新街口核心区

新街口板块

新街口核心区

新街口板块

税收总量

(亿元)

10.8

44.6

12.4

48

13.9

52.3

14.4

8.7

税收所占区比例(%

11.4

46.9

12.2

47

13.2

7.9

3.1

面积

(平方公里)

0.37

4.5

0.37

4.5

0.37

4.5

/

/

面积所占区比例(%

0.75

9.2

0.75

9.2

0.75

9.2

/

/

平方公里

税收(亿元)

29.2

9.9

33.5

10.7

37.6

11.6

14.4

8.7

亿元楼宇数(幢)

3

6

5

7

5

9

33.3

25

亿元楼宇占区比例(%

37.5

75

50

70

45.5

81.8

10.7

4.5

亿元楼宇总税收(亿元)

4

6.6

7.1

9.2

7.5

12.2

43.8

42.4

亿元楼宇税收占比(%

44.4

73.3

45.2

58.6

47.5

77

7

2.5

总部企业数(家)

6

7

7

11

8

12

16.7

35.7

总部企业数占区比(%

33

39

29

46

30

44

-4.5

6.4

社零总额

(亿元)

/

493

/

542

/

602

/

11%

载体面积

(万平方米)

150

300

150

310

150

310

0

1.7

载体面积占区比例(%

34

68

33.3

69

32.6

67.4

-2.1

-0.4

2005年至今,新街口商圈先后荣获中国著名商业街、全国百城万店无假货活动示范街区、首批中国重点示范都市商圈等荣誉称号。2017年全国20大商圈排名中,新街口商圈排名第二;新一线城市TOP5商圈分值中,新街口商圈排名第一。

二、新街口商圈优劣势分析

(一)显著优势

新街口商圈从20世纪30年代开始逐步形成,发展至今近百年历史,是南京最早的楼宇CBD,多年来一直为区域经济发展发挥着不可替代的支撑作用,具有不可比拟的优势。

1、传统商贸业全国领先。新街口作为全国著名商业街区,传统商贸业一直是商圈的支柱产业。2016年,南京共有9个超过12亿的商业综合体,其中4个集中在新街口核心区秦淮片区,其中中央商场全年的营收,更是名列全国前10。截至2016年底,新街口核心区商务楼宇17幢,产生税收7.42亿元,入驻总部企业7家,累计实现税收收入6.5亿元,占秦淮区总部企业税收的65%;亿元楼宇5幢,实现税收7.1亿元,占秦淮区亿元楼宇税收总量的45.2%。新街口核心区单位平方公里总税收33.5亿元,新街口板块区域平方公里总税收9.6亿元。2016年,新街口金融商务区板块实现总税收48亿元,公共预算收入24亿元,新街口板块以全区10%的面积贡献了全区48%的税收收入。无论从经济总量上还是从单位面积经济贡献度上,新街口商圈与国内知名商圈相较都具有绝对优势。

2、金融产业优势无可比拟。新街口地区于2010年经省发展和改革委员会认定为江苏省金融商务现代服务业集聚区。区域内拥有中国人民银行南京分行、江苏省银监局、江苏省证监局等省级金融业监管机构和农业银行、中国银行、建设银行江苏省分行,进出口银行江苏省分行等13家内资银行业区域性总部机构,以及东亚银行南京分行、台湾富邦华一银行南京分行等两家外资银行区域性总部和太平洋财险、国泰君安江苏分公司等金融机构650余家,2016年属地税收4.3亿元;同时新兴金融业态发展迅猛,苏宁银行、苏宁消费金融先后在新街口开业,任性付上线运营,互联网金融、文化金融等金融创新工作在新街口焕发生机,平安国际金融中心、国际金融城项目也已启动建设,未来将进一步提升新街口板块的金融产业影响力。

3、市场化程度高,市场经济运行机制良好。新街口历史悠久,市场化氛围极其浓厚,企业的转型升级大都由企业和产权方自主完成,在新街口经济发展活动中,社会经济整体各构成要素在有机联系中相互作用、相互联系、相互制约、相互协调,整体按照稳定的方式运行,发挥整体功能。

(二)存在不足

对比全国类似商业街、CBD中心如上海南京西路两侧高端商务商贸集聚带、杭州武林中央商务区,无论是亿元楼宇总数还是总部企业数、社零总额等,新街口金融商务区都有一定差距。分析落后的原因,主要存在硬件和软件两个方面因素:

硬件上,地块发展停滞不前,一是未带来经济增量,二是错失产业布局良机,被德基亚太抢占先机。近10年来,新街口投入偏少,特别是中山东路以南载体项目推进缓慢,配套设施难以满足发展需要,缺少高品质商务楼宇。

软件上,存在以下三个方面的不足:

1、商圈核心功能有待加强、服务配套有待完善

一是传统优势零售业缺少新型业态。商圈以传统零售百货业主导,连锁店、精品店、著名品牌的专卖店、专业店等新型的业态相对缺乏。商务功能方面,体现高端商务的现代服务业比例少。二是商务功能业态层次和集聚度不高。国际知名企业和跨国公司总部少,商务业态层次较低,以基金公司、信托公司、金融租赁公司等为代表的新型非银行金融机构发展速度相对缓慢,商务配套服务体系相对薄弱。三是服务功能有待完善,配套设施不足。新街口地区内部功能还未形成有机合理的体系,商业、商务功能与旅游、休闲娱乐、文化资源缺乏有机整合。

2、城市布局不够合理,环境特色有待彰显

一是空间布局不够合理。区域内商贸密度过高,现有的商务办公楼宇布局相对分散,在空间上被碎片化,地面和地下空间的结合度不高,商业氛围受到影响。二是商务商业环境有待提升。片区内路网协调性不足,内部环境人性化不足,公共活动空间相对缺乏,外部环境功能混杂缺乏相对独立的功能分区。三是道路、交通等基础设施不足。虽然地铁1号线、2号线的开通在一定程度上缓解了交通压力,对高端办公写字楼宇形成一定支撑,但区域交通拥堵的压力、地面空间紧张的状况依然存在,对地区未来发展造成负面影响。四是环境特色不突出。绿化少,城市历史、文化脉络没有体现,缺少能够体现第一商圈的标志物。

3、政策导向机制相对缺乏

长期以来,新街口商圈的发展大多依赖于商业街区自发集聚形成,对自身产业发展的空间布局和产业规划不够明确,缺少统一的产业发展规划和城市布局规划的引领;市、区层面缺少系统的、可操作性强的政府扶持政策,商务商贸集聚能力有所减弱,加之省、市优惠政策向河西、江北新区倾斜,我区在政策、配套等软硬件方面并不具备竞争优势。

三、商圈未来发展目标

新街口金融商务区在未来的5-8年,将集中精力在产业转型、环境改造、功能完善等方面实现全面提升。到2018年,力争实现一般公共预算收入28.5亿元,亿元楼宇11幢,总部企业14家,社零总额660亿元,外贸进出口达450亿元,实际利用外资2000万美元。到2020年,实现一般公共预算收入33.3亿元,亿元楼宇13幢,总部企业18家,社零总额800亿元,外贸进出口达544亿元,实际利用外资5000万美元。到2025年,实现一般公共预算收入52亿元,亿元楼宇19幢,总部企业28家,社零总额1280亿元,外贸进出口达876亿元,实际利用外资7000万美元。将新街口金融商务区建成全国最具影响力的国际大都市中心城区之一,成为国际金融中心、国际贸易中心的核心功能区,实现发展质量明显提升、总部企业规模集聚、楼宇经济体量壮大、金融产业优势明显,打造南京金融商务中心建设的重要服务区,宜商宜业的精品城区。

四、实现发展路径探索

未来5-8年,新街口将以服务业高端化、国际化、创新力为重点,以金融服务、商务商贸业为核心,加快经济转型升级步伐,更加注重提高金融服务、商贸流通、商务旅游三大产业发展质量和效益,不断提升经济影响力。

(一)加强顶层设计,发挥聚集效应

1、以规划编制促进城市合理布局。在已开展板块产业规划编制的基础上,开展太平南路、莫愁路、交通组织、项目建设等专项规划编制工作。对新街口板块内地上地下空间进行深入研究分析,在东铁管巷地块、小锏银巷地块、苏宁新华社等地块项目的规划中,统筹考虑空间联系、步行系统、环境景观、交通停车、地下空间等一系列问题,通过空间形态整合和特色空间环境重塑等手段,使新街口未来能够达到地上、地面、地下融合发展。

2、以项目建设促进城市有机更新。以新街口核心区为中心,加快东铁管巷、小锏银巷、苏宁新华社等项目的建设,形成集购物、休闲、娱乐、美食为一体的多功能商业核心圈。加快相关业态的招商引资工作,充分利用地铁站点的地下通道互相连通商业空间和商务楼宇,形成地下、地面、地上立体发展。推进小锏银巷地块、首建金融中心项目和国信商办综合体项目工程建设;确保新华社地块和东铁管巷地块开工建设;完成城佐营地块等改造项目建设;启动四条巷-李公祠地块的修缮和西白菜园地块征收工作。

3、以更新改造促进楼宇提质增效。以扬子大厦改造为试点,推动一批老旧楼宇的改造更新,通过周边环境整治、停车场等设施配建、楼宇内外部装修等方式,提升楼宇硬件品质,鼓励引进知名企业、新兴企业、企业总部等,不断优化商务楼宇入驻企业结构。不断深化楼宇精细化管理,加快提升楼宇软件水平。同时加大板块内新建楼宇载体的建设。

4、以创新发展促进街区特色升级。提档升级太平南路和莫愁路两条特色商业街,对太平南路北段和中段地块项目整体开发包装运作、合并招商开发,统一风格,整体设计配套设施。对洪武路、太平南路周边老旧地块进行合理规划和整修,加快洪武路金融区与太平南路黄金交易区对接,促进产权交易、融资服务、黄金交易、典当担保功能完善。地理上将核心区与太平南路进行连接,功能上与核心区形成互补。利用地铁5号线建设的契机,启动莫愁路整体环境出新改造工程。同时结合南侧范家塘文津桥地块项目,全面提升街区环境品质。

(二)发挥传统优势,着眼创新转型

1、提高层次,推动金融业纵深发展。以南京互联网金融中心项目建设为龙头,加快推进中山南路南京互联网金融产业集聚带建设,培育金融总部机构,鼓励在地新设民营银行、社区银行、消费金融公司、融资租赁公司等创新性金融法人机构和区域性总部机构,支持各类消费金融机构探索互联网+消费+金融的服务模式;鼓励企业上市融资,引导培育股权投资管理机构、股权投资机构集聚发展,鼓励在地新设创业投资和天使投资等早期投资机构;完善融资服务体系,鼓励中小微企业创新融资方式,支持中小企业发行私募债、小微企业集合债等。以中山南路互联网金融产业集聚带为龙头,加快中山南路金融街三元巷至白下路段提档升级,扩容建设南京互联网金融二期项目。

2、发挥优势,推动商贸业转型提升。着力引进附加值高、集聚能力强的新型商业服务业业态,集聚发展百货零售、商务办公、文化会展等高端商贸,增加休闲娱乐及时尚消费元素。出台品牌商扶持政策,吸引中高端品牌、奢侈品牌的地区总部落户新街口,打造国际品牌集聚和销售的高地。大力开展电子商务的应用和推广,全面支持和引导各类商贸服务企业开展B2BB2CO2O业务,发展体验经济、平台经济,支持传统商业企业发展线上业务,利用新街口商圈网络平台,研发精准营销运营模式,实现线上线下全面互动。通过成立商业运营联盟和支持商家搭建线上平台并举的方式,统筹新旧载体的协调发展,实现互通共赢,促进区域的发展,加速产业转型发展步伐。

3、立足创新,推动文创业特色发展。充分利用现有商业空间,以太平南路为主要街区,在街区内创设文化演艺、珠宝设计、婚庆等创意片区,积极调整街区的业态结构,使文化产业在街区业态中的比例逐渐上升。积极引入知名创意产品、文化企业或知名设计师进驻街区,形成创意产业高地。完成街区景观设计与调整,使得街道有景可观,商旅主题气氛浓郁,文创特色鲜明。

(三)改善软硬件环境,提升商圈吸引力

1、加大投入力度,改善交通环境。完善商业设施无障碍改造和路网配套。充分利用地铁站点的地下通道,推进商务楼宇的互联互通,实现商务区空间一体化。地面实行智能交通监控系统和联动系统,实现不同交通系统之间短时间内紧凑、高效、便捷的转换。挖掘潜力,创新模式建设公共停车场,进一步提升交通可达性和静态交通泊驻能力。完善交通标识,明晰道路和楼宇指引,增强公共交通体系建设力度,突出轨道交通与地面公交辅助系统建设,畅通大量人流的集散。

2、增强管理能力,改善市容环境。落实长效管理机制,有序管理标志牌、广告。实施亮化提升工程,打造宜购、宜商、宜游繁华璀璨夜景,建设开放大气、充满活力、富有魅力的新街口。完成包括大华大戏院在内的15处建筑景观亮化工程,完善提升相关街区的景观亮灯工程。

3、优化政务服务,改善投资环境。继续加大对区域内在建项目的服务力度,提高服务效能,全力配合做好秦淮首建金融中心、平安国际金融中心等重大项目建设。对接板块内新建和空置载体的招商团队,构建联合招商的工作机制,借助区创洽会、金洽会等大型招商活动以及新街口金融商务区招商专场活动,吸引优质企业入驻。通过进一步整合属地资源,服务在地企业,推动产业升级,优化区域投资环境。

新街口金融商务区未来三阶段项指标预估

指标

2018

2020

2025

2018年税收(亿元)

/当年税收增幅(%

60.5/15.7

70.5/8.3

111.9/8.5

平方公里面积税收(亿元)

13.4

15.7

24.9

2018年亿元楼宇总数(幢)

/当年亿元楼宇增量(幢)

11/2

13/1

19/1

2018年总部企业数(家)

/当年新增总部企业数(家)

14/2

18/4

28/2

2018年社零总额(亿元)

/当年社零总额增幅(%

660/10

800/10.6

1280/9.8

2018年载体面积(万平米)

323

332

392

当年新增载体面积(万平米)

13

5

7

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